Решение

КОПИЯ

№ 2-405/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Резолютивная часть решения объявлена «16» марта 2016 года

Полный текст решения изготовлен «21 марта» 2016 года

16 марта 2016 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи К. А. Деминой,

при секретаре Т. М. Скороходовой,

с участием старшего помощника прокурора Советского района г.Томска Заволокиной Т.С., удостоверение

При участии:

от истца: Е. по доверенности от 22.09.2015 года (сроком на 1 год), удостоверение

от ответчика: Д., паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Администрации города Томска

к Д.

об изъятии земельного участка и жилого помещения по адресу: , для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Томска обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 ГПК РФ, к Д. об изъятии земельного участка и жилого помещения по адресу: , для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой денежной компенсации в размере 1 248 058 рублей, с прекращением права собственности Д. на указанное помещение.

В обоснование иска указано, что заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от 26.09.2014 года, утвержденным постановлением Администрации г.Томска № от 07.11.2014 года, жилой дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим реконструкции посредством проведения работ по реставрации с соблюдением требований ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» № от 25.06.2002 года. Распоряжением администрации Томской области №-ра от 06.05.2013 года указанный многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 – 2017 годах (с учетом изменений, внесенных распоряжением Администрации Томской области №-ра от 27.05.2015 года). Д. является собственником доме по . Реконструкцию принадлежащего ей жилого помещения собственник провести отказалась. Заключить соглашение об изъятии указанного жилого помещения в добровольном порядке Д. отказалась (т.1, л.д.3-5).

В отзыве на иск Д. считает заявленные требования об изъятии принадлежащего ей имущества путем выкупа с предоставлением компенсации, в том размере, который определен Администрацией г.Томска, не подлежащими удовлетворению. По мнению ответчика, отчет № от 03.07.2015 года, на основании которого истцом определена выкупная стоимость, не отвечает критерию достоверности. Экспертом при оценке не учтены действительные характеристики объекта оценки, для сравнения приняты некорректные аналоги. При установлении выкупной стоимости не учтен размер убытков собственника, обусловленных изъятием его жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (т.1, л.д.155-156).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала (с учетом уточнения в порядке статьи 39 ГПК РФ), настаивала на их удовлетворении. Просила суд установить выкупную стоимость изымаемого имущества на основании заключения № от 01.03.2016 года, составленного ООО «Бюро недвижимости и оценки «ТОККО» по результатам проведения судебной экспертизы в размере 1 248 058 рублей, без учета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 551 000 рублей, поскольку ответчик приобрела право собственности на квартиру не в результате приватизации, а по сделке купли-продажи.

Ответчик иск не признала, пояснила, что полагает необходимым произвести у нее выкуп жилого помещения, но не согласна с его стоимостью, определенной экспертом. По мнению ответчика, экспертом в заключении № применены ненадлежащие коэффициенты и корректировки, выбраны неподходящие аналоги для сравнения, что привело к занижению выкупной цены недвижимости. Также экспертом не учтена проектно-сметная документация на ремонт дома, представленная в материалы дела. Стоимость доли в праве на земельный участок может быть принята из отчета, представленного Администрацией г.Томска при обращении в суд, поскольку она выше той, которая установлена по судебной экспертизе. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна быть выплачена ответчику, поскольку обязанность по ремонту жилого помещения прежним собственником на дату приватизации исполнена не была.

В судебном заседании допрошен эксперт Х., проводивший исследование в рамках судебной экспертизы, составивший заключение № от 01.03.2016 года.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, допросив эксперта, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению с установлением выкупной цены на основании заключения судебной экспертизы № от 01.03.2016 года в размере 1 799 058 рублей с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд считает заявленные требования подлежащим удовлетворению.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что Д. на праве собственности принадлежит однокомнатная квартира №, общей площадью 24,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: (т.1, л.д.22).

Из материалов дела следует, что распоряжением Администрации Томской области №-ра от 18.09.2012 года дом по адресу: , включен в перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории г.Томска, в отношении которых принято решение о включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объектов культурного наследия регионального значения (т.1, л.д.193-194).

Согласно заключению Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от 08.11.2013 года принято решение о необходимости и возможности проведения капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: (т.1, л.д.164).

Постановлением Администрации г.Томска № от 07.11.2014 года о реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда дом, расположенный по адресу: , признан аварийным и подлежащим реконструкции посредством его реставрации в соответствии с требованиями ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» №73 от 25.06.2002 года (т.1, л.д.27).

Постановлением Администрации г. Томска № от 30.07.2015 года принято решение об изъятии в установленном порядке жилых помещений для муниципальных нужд, согласно приложению к Постановлению, а также земельного участка, площадью 1187 кв.м., по адресу: (кадастровый №), находящегося в собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: . В приложении к постановлению указано жилое помещение, принадлежащее Д. на праве собственности: , площадью 24,7 кв.м. (т.1, л.д.146).

03.12.2014 года Администрацией Советского района г.Томска Д. направлено требование №, в котором указано, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: , заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г.Томска от 26.09.2014 года № признан аварийным и подлежащим реконструкции посредством его реставрации в соответствии с требованиями ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» №73 от 25.06.2002 года. Ответчику предложено в течение шести месяцев со дня получения данного требования произвести с другими собственниками реконструкцию посредством проведения работ по реставрации указанного многоквартирного жилого дома (т.1, л.д.23).

Указанное требование получено лично Д. 11.12.2014 года, о чем проставлена ее подпись на требовании.

В связи с невыполнением данного требования ответчиком в установленный срок, подготовлено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, с которым Д. ознакомлена 11.09.2015 года (т.1, л.д.24-26).

Между тем, от заключения данного соглашения во внесудебном порядке Д. уклонилась.

Согласно пояснениям представителя истца, которые подтвердила ответчик в ходе рассмотрения дела, на предоставление ей иного жилого помещения взамен изымаемого, Д. своего согласия не давала и давать не намерена, настаивает на изъятии у нее спорного помещения путем выкупа. Отказ ответчика от заключения соглашения был обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие.

Оценив представленные Администрацией г. Томска доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование в установленный срок о его сносе или реконструкции, соблюдена.

Поскольку соглашение с Администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, Администрация г. Томска правомерно обратилась в суд с данным иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Размер выкупной цены в целях заключения соглашения с ответчиком определен Администрацией г.Томска в общей сумме 1 505 140 рублей 30 копеек на основании отчета № ООО «ФИО5» об установлении рыночной стоимости доли земельного участка (850 140 рублей 30 копеек), отчета № ООО «Солнечная сторона» об установлении рыночной стоимости квартиры (655 000 рублей) (т.1, л.д.39-72, 73-145).

В связи с несогласием Д. с выкупной ценой, установленной истцом на основании указанных отчетов, для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро недвижимости и оценки «ТОККО».

Согласно заключению судебной экспертизы № от 01.03.2016 года на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость недвижимого имущества – однокомнатной , общей площадью 24,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: , составляет 1 799 058 рублей. При этом в состав итоговой стоимости включены, в том числе, 375 552 рублей стоимости квартиры, 832 451 рублей стоимости доли в праве на земельный участок, 36 180 рублей стоимости затрат по поиску другого помещения, 2000 рублей затрат по оформлению права собственности на другое помещение и земельный участок, 3 875 рублей расходов, вызванных переездом, 551 000 рублей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключение судебной экспертизы № от 01.03.2016 года, составленное ООО «Бюро недвижимости и оценки «ТОККО», отчет № ООО «Сибирская Ассистанская Компания» об установлении рыночной стоимости доли земельного участка, отчета № ООО «Солнечная сторона» об установлении рыночной стоимости квартиры, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении, полученном в результате судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение № от 01.03.2016 года содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение № мотивировано, содержит выводы и ответ на поставленный судом вопрос.

Данное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность указанного заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

Эксперт Х., допрошенный судом, дал подробные, логические и последовательные пояснения об использованной им методике исследования, основаниях ее выбора и применения, источниках данных для проведения исследования.

Относительно сомнений ответчика в выводах заключения, полученного в результате проведения судебной экспертизы, эксперт пояснил следующее. Дом, в котором находится квартира истца, признан аварийным. Получение данного статуса автоматически ограничивает права собственников квартир в таком доме, что на рынке влечет снижение их стоимости. В частности, собственник такой квартиры не может реализовать одно из ключевых правомочий, входящих в конструкцию его права – правомочия по распоряжению имуществом. Следовательно, для учета правового статуса аварийного дома при оценке находящихся в нем квартир применяется корректировка в размере -26% от рыночной цены аналогичной квартиры, расположенной в доме, не признанном аварийным. Исключение данной корректировки при оценке не допустимо, поскольку влечет искажение реальной стоимости конкретной квартиры, находящейся именно в аварийном доме. При оценке сугубо стоимости квартиры необходимо определить аналоги. При этом следует учитывать, что для аналогов цена на рынке указана как за единое домовладение (в стоимость квартиры включается стоимость доли в общем имуществе, в том числе, доли в праве на землю под домом). Затем необходимо установить, какую часть в стоимости квартиры ответчика составляет цена земли. Стоимость доли в ином общедомовом имуществе принципиального значения для оценки объекта не имеет и по умолчанию включена в стоимость собственно квартиры. В рассматриваемом случае земельный участок под домом, в котором находится квартира ответчика, представляет значительную ценность, существенно определяя ценность квартиры, и, соответственно, его доля в стоимости квартиры составляет 40%. Следовательно, исключив из стоимости квартиры, определенной путем сравнения аналогов как единого домовладения, 40%, приходящихся на цену земельного участка, можно получить стоимость исключительно жилого помещения с правами на общее имущество (без учета права на землю). При этом в дальнейшем установленная таким образом цена земельного участка также подлежит корректировки с учетом повышающих коэффициентов, в том числе, на его местоположение. В связи с этим, поскольку при определении стоимости квартиры применяются понижающие корректировки, а при определении отдельно стоимости земельного участка – повышающие, прямая пропорция в вычислениях не допустима. Сложение же установленной таким образом стоимости единого объекта (цена помещения и цена права на общее имущество, в том числе, землю) позволяет получить наиболее объективную цену объекта в целом. Данный вывод подтверждается сравнением аналогов, которое показало, что цена объекта ответчика выше, чем цена аналогов большей площади с большей долей в праве на общее имущество, и не имеющих статуса аварийных, но расположенных в менее привлекательном районе и не являющихся объектами культурного наследия. Разница в результатах оценки земельного участка, проведенной судебным экспертом, и указанной в отчете № ООО «Сибирская Ассистанская Компания», обусловлена тем, что отчет составлялся по состоянию на июль 2015 года, а судебная экспертиза проводилась в феврале 2016 года. За истекший промежуток времени цены на недвижимость, в том числе землю, снизились, что обусловлено социально-экономической ситуацией в стране. Изменение цены объекта с течение времени как меньшую, так и в большую сторону, является нормальным, и не свидетельствует о недостоверности выводов какого-либо из исследователей. Сметная документация, имеющаяся в материалах дела, не могла быть учтена при установлении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку составлена не с целью ремонта дома, а с целью его реконструкции и перепланировки с изменением назначения. То есть, в смету включены дополнительные работы, которые не требуются для восстановления жилого помещения ответчика. Кроме того, смета составлена с учетом применения современных отделочных материалов, которых раньше не было. Для того, чтобы выводы исследования были корректны, необходимо представить смету, включающую работы исключительно по восстановлению дома. Между тем, составление такой сметы представляет собой отдельную задачу, решение которой в предмет назначенной судом экспертизы не входило. Следовательно, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен исходя из информации, имеющейся об объекте на момент исследования.

Принимая во внимание, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключения, составленного в ходе судебной экспертизы, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу.

При этом суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.

Сомнения ответчика в выводах заключения № от 01.03.2016 года, при отсутствии допустимых и достоверных доказательств, их опровергающих, сами по себе не опровергают сделанные экспертом выводы и не являются основанием для оценки судом заключения № от 01.03.2016 года, как не соответствующего предъявляемым к нему требованиям.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены суд считает правильным и обоснованным определять на основании заключения судебной экспертизы № от 01.03.2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки, принадлежащего Д., установлена в общей сумме 1 799 058 рублей.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией ответчика, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

При этом суд не может согласиться с позицией ответчика, что земельный участок по адресу: , подлежит отдельной оценке, а не в составе общего имущества многоквартирного дома.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку Администрацией г.Томска заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на жилое помещение и при приобретение права на жилое помещение переходит доля в праве на общее имущество. При этом совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает. С учетом этого, рынок недвижимости воспринимает цены с учетом стоимости долей в праве на помещения общего пользования и земельный участок.

Ссылки ответчика на необходимость определения стоимости доли в праве на земельный участок исходя из выводов отчета № ООО «Сибирская Ассистанская Компания», судом не принимаются.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015 года, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию ответчика о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Тот факт, что уже на дату приватизации квартиры ответчика в 2003 году дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтверждается материалами дела и пояснениями эксперта.

В техническом паспорте от 10.12.2987 года прямо указано, что процент износа дома по адресу: составляет 64%.

Согласно заключению от 26.09.2014 года №, межведомственной комиссией при признании жилого дома по адресу: , аварийным, установлено, что физический износ данного строения составляет 70-80% (л.д.28).

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1902 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, суду не представлено. Напротив, согласно ответу Администрации Советского района г.Томска от 24.11.2014 года, капитальный ремонт жилого многоквартирного дома по адресу: не проводился. Данное обстоятельство также подтвердил представитель истца в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, учитывая, что процент износа дома указан в представленных в материалы дела документах и по состоянию на 10.12.1987 году уже составлял 64%, а согласно пояснениям эксперта при наличии износа более 50% имеются основания для признания дома требующим капитального ремонта, суд считает установленным то обстоятельство, что на дату приватизации квартиры ответчика в 2003 году дом по адресу: , требовал капитального ремонта.

Ссылки истца на то, что ответчик не относится к субъектам, которые вправе требовать предоставления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку она не приватизировала квартиру в аварийном доме, а приобрела ее по договору купли-продажи в 2006 году, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1902 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у ответчика по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Поскольку обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Следовательно, новому собственнику при приобретении квартиры в доме, требующем капитального ремонта, переходит от прежнего собственника, получившего права на квартиру в результате приватизации, право требования проведения ремонта к лицу, которое в установленном порядке данную обязанность не исполнило. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

То есть, при приобретении спорной квартиры в 2006 году, Д. от прежнего собственника перешло право требования проведения капитального ремонта жилого дома. Данное право, неразрывно связанное с приобретаемым объектом недвижимости, имеет определенную стоимостное выражение, которое по общему правилу не может быть выделено сторонами сделки при установлении стоимости объекта купли-продажи. Между тем, поскольку данное право требования перешло к ответчику в момент приобретения прав на квартиру, следовательно, в связи с изъятием принадлежащего ей имущества для муниципальных нужд, оно может быть реализовано путем включения соответствующей компенсации в выкупную стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у Д. подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – однокомнатная , общей площадью 24,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: , и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером №, путем выкупа с прекращением права собственности Д. на указанное жилое помещение. Размер выкупной цены суд считает правомерным установить в сумме 1 799 058 рублей, в которую включены 375 552 рублей стоимости квартиры, 832 451 рублей стоимости доли в праве на земельный участок, 36 180 рублей стоимости затрат по поиску другого помещения, 2000 рублей затрат по оформлению права собственности на другое помещение и земельный участок, 3 875 рублей расходов, вызванных переездом, 551 000 рублей компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности Д. на , в г.Томске.

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 (в редакции от 05.02.2016 года) «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия Д. с регистрационного учета по адресу: .

В силу статьи 98 ГПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Кроме того, с Д. подлежит взысканию 15 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» за экспертизу, проведенную в ходе разбирательства по настоящему делу по инициативе ответчика. Ходатайствуя о назначении экспертизы, ответчик указала, что расходы по ее проведению принимает на себя. Между тем, как следует из ходатайства экспертного учреждения, в настоящее время оплата экспертизы в полном объеме (15 000 рублей) не проведена. Следовательно, задолженность Д. перед экспертом составляет 15 000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика.

При возложении судебных расходов на ответчика суд исходит из того, что требования Администрации г.Томска удовлетворены, а проведение экспертизы для установления выкупной цены было произведено по ходатайству ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации города Томска к Д. удовлетворить.

Изъять у Д. для муниципальных нужд жилое помещение – однокомнатную , общей площадью 24,7 кв.м., этаж 1, адрес объекта: , и находящийся под ним земельный участок с кадастровым номером №, путем выкупа с прекращением права собственности Д. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 1 799 058 рублей.

Взыскать с Д. в доход местного бюджета 300 рублей государственной пошлины по иску.

Взыскать с Д. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» 15 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.А. Демина

Публикацию разрешаю 30.03.2016

...

...

...

...

...

...